같은 공시가격인데 세금이 다르다? — 1주택자 vs 다주택자 보유세 완전 비교

같은 공시가격인데 세금이 다르다? — 1주택자 vs 다주택자 보유세 완전 비교

"제 친구는 저랑 집값이 비슷한데 왜 종부세를 훨씬 더 내요?" 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 질문입니다. 답은 간단합니다 — 공시가격이 같아도, 주택 수와 명의 방식에 따라 적용되는 공제와 세율이 완전히 다르기 때문입니다.

지난 글들에서 공시지가의 개념과 해외 비교를 다뤘다면, 이번에는 한 단계 더 들어가서 같은 공시가격을 두고 1주택자와 다주택자가 실제로 얼마나 다른 세금을 내게 되는지, 그리고 명의를 어떻게 구성하느냐에 따라 어떤 차이가 생기는지 실무 시선으로 정리해보겠습니다.

같은 공시가격인데 세금이 다르다? — 1주택자 vs 다주택자 보유세 완전 비교

1. 출발선부터 다른 '기본공제'

종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산한 뒤, 일정 금액을 공제하고 남은 금액(과세표준)에 세율을 곱해 계산합니다. 이 '기본공제' 금액부터 1주택자와 다주택자가 다릅니다.

구분기본공제비고

1세대 1주택자	12억원	단독명의 기준
다주택자(2주택 이상)	9억원	전국 보유주택 공시가격 합산 기준
법인	0원	2021년 귀속분부터 공제 폐지

예를 들어 공시가격 합산 15억원인 경우, 1주택자는 (15억-12억)=3억원에 대해서만 세금이 부과되지만, 다주택자는 (15억-9억)=6억원이 과세표준이 됩니다. 출발선부터 과세표준이 2배 차이 나는 셈입니다. 여기에 2026년 기준 공정시장가액비율 60%를 곱해 최종 과세표준이 정해집니다.

출발선부터 다른 '기본공제'

2. 세율 구조 자체도 다릅니다

과세표준에 곱하는 세율도 주택 수에 따라 다른 구간을 적용받습니다.

• 2주택 이하 보유자: 과세표준에 따라 0.5%~2.7%의 일반세율
• 3주택 이상 보유자: 과세표준에 따라 0.5%~5.0%의 중과세율

다만 한 가지 알아두셔야 할 부분이 있습니다. 2022년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율이 한 차례 완화됐고, 조정대상지역 내 2주택자에게 적용되던 중과세율도 폐지되어 현재는 일반세율로 적용되고 있습니다. 즉 한때 다주택자에게 '징벌적'이라 불릴 만큼 가혹했던 세율 체계가, 지금은 상당히 누그러진 상태라는 점입니다.

세율 구조 자체도 다릅니다

3. 1주택자만 받을 수 있는 '추가 세액공제'

기본공제 차이만으로 끝이 아닙니다. 1세대 1주택자에게는 다주택자에게는 없는 고령자 공제·장기보유 공제가 추가로 적용됩니다.

구분기준공제율

고령자 공제	60세 이상	20%
	65세 이상	30%
	70세 이상	40%
장기보유 공제	5년 이상	20%
	10년 이상	40%
	15년 이상	50%

두 공제는 중복 적용이 가능하며, 합산 공제율 상한은 80%입니다. 즉 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 1주택자라면, 종부세 산출세액의 최대 80%까지 깎을 수 있다는 뜻입니다. 이건 은퇴 후 고가 주택 한 채를 오래 보유한 고령층에게는 상당히 큰 차이를 만듭니다.

1주택자만 받을 수 있는 '추가 세액공제'

4. 명의를 어떻게 두느냐 — 공동명의 vs 단독명의

부부가 1주택을 공동으로 보유한 경우, 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.

• ① 인별 공제 방식: 부부 각자 9억원씩, 합산 18억원까지 공제
• ② 1세대 1주택자 특례: 12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 적용

공시가격이 그리 높지 않다면 인별 공제(18억원)가 유리할 수 있지만, 공시가격이 높고 보유기간이 길거나 부부 중 한 명이 고령자라면 1주택자 특례가 더 유리한 경우가 많습니다. 본인 상황에 따라 매년 유리한 쪽으로 선택해서 신청할 수 있다는 점이 핵심입니다.

💡 2026년 바뀐 부분
2026년 시행령 개정으로, 부부가 공동명의로 1주택을 보유한 경우 지분율과 관계없이 부부 중 누구를 납세의무자로 할지 선택할 수 있도록 완화됐습니다. 이전에는 지분율이 큰 배우자가 원칙이었지만, 이제는 지분율이 같지 않아도 어느 한쪽을 자유롭게 선택할 수 있어 절세 설계의 유연성이 커졌습니다.

명의를 어떻게 두느냐 — 공동명의 vs 단독명의

5. 다주택자가 활용할 수 있는 합산배제 제도

다주택자라고 해서 무조건 모든 주택이 종부세 합산 대상이 되는 건 아닙니다. 일정 요건을 갖추면 특정 주택을 종부세 계산에서 제외(합산배제)받을 수 있습니다.

• 등록임대주택: 장기일반민간임대주택 등으로 등록하고 임대의무기간·임대료 증액제한 등 요건을 충족하면 합산배제 가능
• 미분양주택: 주택건설사업자가 소유한 미분양주택은 2025~2026년 납세의무 성립분 기준 7년간 합산배제 (기존 5년에서 연장)
• 사원용 주택: 국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억원 이하로 종업원에게 제공하는 주택

신고 기간은 매년 9월 16일~9월 30일이며, 한 번 신고하면 이후 임대주택의 소유권이나 전용면적 변동이 없으면 별도 재신고 없이 계속 적용됩니다.

⚠️ 주의하셔야 할 부분
합산배제를 받은 뒤 임대의무기간을 채우지 못하거나 임대료 증액제한 등 요건을 어기면, 감면받았던 종부세를 이자상당가산액까지 더해 추징당할 수 있습니다. 등록 당시의 혜택만 보고 결정하기보다, 의무기간 동안 정말 임대를 유지할 수 있는지부터 따져보셔야 합니다.

다주택자가 활용할 수 있는 합산배제 제도

6. 명의분산, 정말 효과가 있을까?

종부세는 인별 과세 방식이라, 한 사람이 여러 채를 가진 것보다 가족 간에 명의를 나누면 1인당 적용받는 공제(9억원씩)를 각각 받을 수 있어 절세 효과가 생기는 게 일반적인 원리입니다. 다만 실제로 명의분산을 실행하기 전에 반드시 따져봐야 할 부분들이 있습니다.

• 증여세 부담: 가족에게 명의를 이전하는 과정 자체에서 증여세나 양도소득세가 발생할 수 있어, 절세 효과보다 이전 비용이 더 클 수 있습니다.
• 1세대 판단 기준: 같은 세대로 묶이는 가족(배우자, 동일 주소의 자녀 등)에게 명의를 옮기면 '1세대'로 합산되어 명의분산 효과가 사라질 수 있습니다.
• 부담부 증여 활용: 대출이 있는 주택을 자녀에게 부담부 증여하면 증여세와 양도세 부담을 일부 조정할 수 있지만, 조건에 따라 오히려 세금이 늘어날 수도 있어 사전 검토가 필수입니다.

명의분산은 단순히 "공제를 한 번 더 받는다"는 산수로 끝나는 문제가 아니라, 증여세·양도세까지 함께 보는 종합적인 설계가 필요한 영역입니다.

명의분산, 정말 효과가 있을까?

정리하며 — 공인중개사가 드리는 조언

같은 공시가격이라도 1주택자와 다주택자, 단독명의와 공동명의에 따라 실제로 내는 세금은 천차만별입니다. 실제 사례를 보면 공시가격 30억원을 기준으로, 10억원 주택 3채를 보유한 다주택자의 보유세는 약 1,100만원인 반면, 30억원 1주택 단독 보유자는 약 700만원, 여기에 부부 공동명의와 고령자·장기보유 공제까지 더해지면 140만원 수준까지 낮아질 수 있습니다. 같은 가격대의 부동산이라도 보유 형태에 따라 세금이 8배 가까이 차이 날 수 있다는 뜻입니다.

다주택을 보유하고 계시거나 앞으로 추가 매입을 고민 중이시라면, 매수 전에 명의 구성과 임대사업자 등록 여부까지 함께 설계하는 것이 매수 후 세금 부담을 결정짓는 핵심입니다.