동탄·기흥·구리, 7월 1일부터 규제지역 전환…투기과열지구·조정대상지역 동시 지정

동탄·기흥·구리, 7월 1일부터 규제지역 전환…투기과열지구·조정대상지역 동시 지정

2026년 6월 30일, 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 공식 발표했습니다. 지정 효력은 7월 1일부터 곧바로 발생합니다.

여기에 경기도가 후속 조치로 같은 세 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 예정이라, 사실상 금융·거래·권리 규제가 동시에 작동하는 '3중 규제' 구조가 만들어지게 되었습니다. 실수요자든 투자 목적이든, 해당 지역 내 거래를 계획하고 있다면 지금부터의 일정과 규제 내용을 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

1동탄,기흥,구리 7월1일부터규제지역전환

왜 이 세 지역이 지정되었나

국토부는 화성 동탄구와 용인 기흥구의 경우 반도체 업계 투자 확대 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선이 맞물리며 집값 상승세가 지속되고 있다고 설명했습니다. 구리시는 서울 인접 생활권 특성상 주거 대체 수요가 유입되며 가격 상승 압력이 커진 점이 지정 배경으로 꼽혔습니다.

지역	주요 지정 배경
화성시 동탄구	반도체 투자 확대 기대감, GTX-A 교통 인프라 개선
용인시 기흥구	반도체 업계 특수, 서울 접근성 개선 기대
구리시	서울 인접 생활권, 주거 대체 수요 유입

2왜이세지역인가

언제부터, 무엇이 달라지나 — 일정 정리

• 7월 1일: 투기과열지구·조정대상지역 지정 효력 발생 (대출·세금·청약 규제 적용)
• 7월 5일: 경기도 토지거래허가구역 지정 효력 발생 (공고일인 6월 30일로부터 5일 뒤)
• 지정 만료: 2027년 12월 31일까지

3언제부터달라지나

3중 규제, 구체적으로 어떻게 강화되나

① 대출 규제 (투기과열지구·조정대상지역)
무주택자 주택담보대출 한도(LTV)가 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 신규 주택담보대출 자체가 원칙적으로 막힙니다. 대출 한도는 최대 6억 원으로 묶이며, 대출을 받는 경우 6개월 이내 전입 의무도 함께 부과됩니다.

② 거래·전매 규제
주택 취득 후 3년간 전매가 제한되고, 재건축·재개발 등 정비사업의 조합원 지위 양도도 원천적으로 차단됩니다. 정비사업 분양에서의 재당첨 제한도 함께 적용됩니다.

③ 토지거래허가구역 (7월 5일부터)
관할 지자체장의 허가 없이는 아파트 거래 자체가 불가능해지며, 허가를 받아 주택을 매입한 경우 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생합니다. 전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자'는 이 구간에서는 사실상 불가능해진다고 보면 됩니다.

④ 세제 부담 강화
조정대상지역 지정에 따라 다주택자의 취득세·양도소득세가 중과되며, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건도 새롭게 적용됩니다.

5시장은어떻게 보나

시장에서는 어떻게 보고 있나

전문가들의 시각은 갈립니다. 한 전문위원은 정부의 강한 정책 의지가 반영된 만큼 매수 심리가 단기적으로 위축되며 거래량이 줄어들 가능성이 크다고 분석했습니다. 반면 다른 연구원은 전월세 매물 부족이 여전한 만큼 실수요자 중심의 매수세는 일부 이어질 수 있다고 보았습니다. 결국 시장이 어느 방향으로 움직일지는 정부의 추가 공급 계획과 정책 신호의 일관성에 달려 있다는 분석이 많습니다.

지금 무엇을 점검해야 할까

해당 지역에서 매수나 매도를 검토 중이셨다면, 7월 1일과 7월 5일 두 시점을 기준으로 본인의 거래 일정과 자금 계획(특히 LTV 변경에 따른 대출 가능 금액)을 먼저 점검해보시기 바랍니다. 토지거래허가구역 지정 이후에는 허가 절차와 실거주 의무까지 함께 고려해야 하므로, 거래 방식 자체를 재설계해야 하는 경우도 있습니다.

규제 적용 시점과 본인 상황에 따라 유리한 전략이 달라질 수 있는 만큼, 개별 상담을 통해 정확한 영향을 점검해보시는 것을 권해드립니다.

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6지금바로점검하세요

※ 본 글은 2026년 6월 30일 발표된 국토교통부·경기도 공고 내용을 바탕으로 작성되었으며, 세부 규제 내용은 향후 시행 과정에서 변경될 수 있습니다.