부평제이타워3차 지식산업센터 1113호 | (인천15계 2025타경500072) 경매 실전 분석
매각기일 2026년 7월 8일(수) 오전 10시 | 5회차 진행 중
감정가 2억짜리 지식산업센터, 4,994만원에 잡을 수 있을까? 이 글은 실제 경매 사건 기록과 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 직접 분석한 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 단순 정보 나열이 아니라 실제 입찰을 고려하는 분들을 위해 권리관계까지 한 번에 정리했습니다.
인천 부평구 청천동의 지식산업센터가 4회 연속 유찰 끝에 감정가의 24% 수준으로 내려왔습니다. 5회차 최저가는 49,941,000원. 입찰보증금은 불과 499만 4,100원입니다.
숫자만 보면 솔깃하지만, 경매는 "싸다"는 것만으로 접근하면 안 됩니다. 오늘은 이 물건이 실제로 안전한지, 어떤 부분을 체크해야 하는지 하나씩 풀어보겠습니다.
1. 물건 개요
먼저 이 물건이 어떤 부동산인지부터 확인해야 합니다.
| 항목 | 세부내용 |
| 정식명칭 | 부평 제이타워3차 지식산업센터 제11층 제1113호 |
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 (부평대로 337) |
| 용도 | 아파트형공장 (지식산업센터 내 공장호실) |
| 전용면적 | 60.10㎡ (약 18.2평) |
| 대지 지분 | 15,788분의 16.4247 (공장용지) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 / 지상 1층·지상 15층 |
| 준공(사용승인) | 2020년 11월 10일 (건물 연령 약 5년) |
| 경매유형 | 임의경매 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
전용 60㎡대는 지식산업센터에서 가장 거래가 활발한 평형대입니다. 너무 작지도, 크지도 않아 1~2인 법인이나 소형 제조업체가 선호하는 크기죠. 준공 5년 차 신축이라는 점도 긍정적입니다.
2. 가격 흐름 — 4번의 유찰이 말하는 것
이 물건은 2026년 2월부터 5회차까지 단 한 번도 낙찰되지 않았습니다. 왜 이렇게 오래 유찰됐을까요? 아래 표를 보면 흐름이 한눈에 들어옵니다.
매회 30%씩 감액됩니다. 4회 연속 유찰의 배경을 짚어보면 크게 두 가지 이유를 생각할 수 있습니다.
→ 지식산업센터 시장 전반의 거래 침체 (실수요층 관망세)
→ 채무자·점유자의 명도 협조 불확실성에 대한 입찰자들의 부담
단, 이것은 반대로 보면 기회이기도 합니다. 시장 침체로 경쟁이 줄어든 상황에서 제대로 된 분석을 갖추고 들어가면 낮은 경쟁률로 낙찰받을 여지가 생깁니다.
3. 감정평가 내용 분석
◆ 토지·건물 분리 감정
토지 (대지 지분) - 16.4㎡ (5.0평) 58,240,000원 평당 약 1,173만원
건물 (전용부분) - 60.1㎡ (18.2평) 149,760,000원 평당 약 824만원
합계 — 208,000,000원 —
감정평가일은 2025년 1월 12일입니다. 현재(2026년 7월 기준)와는 약 18개월 차이가 있어, 이 기간의 시세 변동을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
◆ 건물 전체 현황
대지면적 - 15,788.0㎡
연면적 - 114,100.0㎡ (34,515평)
건폐율 / 용적률 - 67.22% / 420%
주차 규모 옥내 자주식- 932대 (16,794㎡)
승강기 승객용 - 8대 + 비상용 4대 (총 12대)
착공 - 2018년 11월 19일
사용승인 - 2020년 11월 10일
용적률 420%와 주차대수 932대는 동급 지식산업센터 중에서도 충분한 수준입니다. 대형 건물이라는 것이 개별 호실 입장에서는 관리비 분담 측면에서 유리할 수 있습니다.
4. 권리분석 — 이 물건, 안전한가?
경매에서 가장 중요한 것이 바로 권리분석입니다. 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 기준으로 전체 권리 구조를 파악해봤습니다.
◆ (1) 전체 권리 목록
등기일자 등기 종류 권리자 금액 / 비고
2020.11.30 근저당권 설정 (을구 1번) 중소기업은행 채권최고액 215,000,000원
2024.08.08 가압류 (갑구 3번) 삼성카드㈜ 청구액 5,529,485원
2024.08.16 가압류 (갑구 4번) 인천신용보증재단 청구액 56,014,308원
2025.01.03 임의경매개시결정 (갑구 5번) 중소기업은행 신청 —
2025.03.18 압류 (갑구 6번) 부평세무서장 (국세) —
2025.12.04 압류 (갑구 7번) 부평구(인천광역시) —
◆ (2) 말소기준권리 판별
말소기준권리란 이 시점 이후에 설정된 모든 권리를 낙찰로 소멸시키는 기준점입니다.
말소기준권리 → 2020년 11월 30일 설정, 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 2억 1,500만원) 이 물건의 을구에는 근저당권 1건만 존재합니다. 위 표의 가압류 2건, 압류 2건은 모두 2020년 11월 30일 이후이므로 낙찰 시 전부 말소됩니다.
◆ (3) 인수 위험 항목 점검
점검 항목 확인 결과 판정
선순위 임차인 존재 여부 경매기록상 해당 없음 (아파트형공장, 주거 목적 불가) ✔ 위험 없음
선순위 전세권·지상권 등기부상 해당 없음 ✔ 위험 없음
법정지상권 성립 가능성 집합건물(구분건물)로 법정지상권 해당 없음 ✔ 위험 없음
유치권 행사 여부 공장 특성상 공사 대금 유치권 가능성 있음 ⚠ 현장 직접 확인 필수
관리비 미납 승계 집합건물법상 일부 승계 가능 ⚠ 관리사무소 사전 확인
말소기준 이전 을구 등기 근저당권 1건이 최선순위 ✔ 낙찰 후 전부 소멸
결론적으로 이 물건의 권리관계는 매우 단순합니다. 말소기준권리 이전에 임차인이나 전세권이 없고, 을구도 근저당권 1건뿐입니다. 현장에서의 유치권 여부와 관리비 미납액만 사전에 확인한다면 권리 인수 부담은 없는 물건입니다.
5. 배당 구조 — 낙찰가가 어디로 가나?
최저가인 49,941,000원에 낙찰된다고 가정하고 배당 순서를 살펴보겠습니다.
배당 순서 수령자 예상 배당금 근거
1순위 경매비용 (집행법원) 약 3,503,947원 경매 집행에 소요된 비용
2순위 중소기업은행 (근저당권) 약 46,437,053원 잔액 전액 배당, 청구액에 크게 못 미침
이하 삼성카드·인천신보·국세청·부평구 0원 배당 재원 소진 — 전원 배당 없이 말소
채권자 입장에서는 낙찰가가 낮을수록 회수율이 낮아집니다. 중소기업은행의 청구액이 1억 8,550만원인데 예상 배당은 4,644만원에 불과합니다. 이는 경매 진행 과정에서 피할 수 없는 현실이며, 낙찰자가 추가 부담할 채무는 없습니다.
6. 시장 통계로 보는 현재 위치
이 물건이 속한 '인천 부평구 아파트형공장' 카테고리의 최근 6개월 경매 통계입니다.
기준월 진행 건수 낙찰 건수 낙찰률 평균 낙찰가율
6개월 합산 51건 18건 35.3% 59.8%
평균 낙찰가율 59.8%를 이 물건에 적용하면 예상 낙찰가는 약 1억 2,400만원입니다. 현재 5회차 최저가(4,994만원)와의 차이가 약 7,400만원에 달하므로, 그만큼 시장 가격보다 낮은 구간에 있다고 볼 수 있습니다.
다만 평균 응찰자 수가 4.2명이므로, 이 물건도 실제 낙찰가는 최저가보다 올라갈 가능성이 높습니다.
7. 낙찰 후 예상 비용 정리
◆ 명도 관련 예상 비용
항목 예상 금액 비고
접수비 100,000원 면적에 따라 변동
운반 및 보관료 1,100,000원 5톤 컨테이너 1대, 3개월 보관 기준
노무비 1,170,000원 인력 9명 × 130,000원
합계 2,370,000원 집행관사무소별 실제 차이 있음
강제집행 방식 기준 예상 비용이며, 협의 명도로 진행할 경우 이보다 절감될 수 있습니다. 반대로 점유자가 완강히 버틸 경우 기간이 길어지면서 관리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
8. 종합 의견 — 이 물건, 어떻게 볼 것인가?
◆ 긍정 요인
→ 권리관계가 단순하고 인수 부담 없음 (유치권 현장 확인 전제)
→ 2020년 준공 신축급 건물, 전용 60㎡ 수요층 탄탄
→ 감정가 대비 현재 최저가는 시장 평균 낙찰가율보다 훨씬 낮은 수준
→ 입찰 보증금 약 500만원으로 진입 장벽 낮음
◆ 주의 요인
⚠ 유치권 여부는 현장 방문 없이 확인 불가 — 반드시 사전 점검
⚠ 집합건물 관리비 미납액 — 관리사무소에 직접 문의 필요
⚠ 채무자(김완식)의 명도 협조 의향 사전 탐색 권장
⚠ 감정평가일(2025.01.12)과 현재 시점 간 시세 변화 재확인 필요
요약하자면, 권리관계 측면에서는 깔끔한 물건입니다. 유치권과 관리비 미납이라는 두 가지 현장 변수만 해소되면, 시장 평균보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회입니다. 섣불리 뛰어들기보다 현장 확인과 전문가 상담을 먼저 진행하시길 권장드립니다.
경매, 혼자 하기 막막하다면
서왕부동산은 36년 기업금융 경력을 바탕으로 지식산업센터·공장·경매·NPL까지 전문적으로 컨설팅합니다.
권리분석부터 입찰 전략, 낙찰 후 명도 협의까지 함께 해드립니다.
※ 본 분석은 공개된 경매 기록 및 등기부등본을 토대로 작성된 참고자료입니다. 실제 입찰 전 반드시 전문가 상담 및 현장 조사를 거치시기 바랍니다.
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