부평테크노파크엠2 지식산업센터 109호 ( 인천21계 2024타경16020 )경매 분석

부평테크노파크엠2 지식산업센터 109호 ( 인천21계 2024타경16020 )경매 분석

 

인천 부평구 청천동에 위치한 부평테크노파크엠2 지식산업센터(상가) 물건이 2026년 6월 2일 경매에 부쳐집니다. 감정가 16억 8천만 원, 최저가 역시 동일한 16억 8천만 원(100%)으로 진행되는 이번 경매는 지식산업센터 상가에 관심 있는 투자자와 실수요자 모두에게 주목할 만한 물건입니다.
본 글에서는 경매 기본 정보, 건물 현황, 임차 현황, 등기 분석, 그리고 투자 포인트까지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

부평테크노파크엠2109

1. 경매 기본 정보 

사건번호	인천21계 2024타경16020	감정가	1,680,000,000원 (감정일: 2024.12.17)
소재지	인천 부평구 청천동 424-9 부평테크노파크엠2 1층 109호	최저가	1,680,000,000원 (100% — 유찰 없음)
도로명주소	인천 부평구 평천로255번길 13	입찰보증금	168,000,000원 (10%)
용도	아파트형공장(상가)	매각기일	2026년 6월 2일(화) 10:00
경매구분	임의경매	다음예정	2026.07.07 (1,176,000,000원, -30%)
채권자	신한은행	경매개시일	2024.12.05
채무/소유자	***	배당종기일	2025.02.27

부평테크노파크엠21091

2. 물건 현황
건물 기본 사항
건물 구조 - 철근콘크리트구조 (철근 콘크리트지붕)
건물 용도 - 공장 — 지식산업센터 (아파트형공장)
층수 - 지하 1층 ~ 지상 14층 (해당 호실: 1층 109호)
사용승인 - 2021년 5월 26일
보존등기 - 2021년 6월 1일
전용면적 -  126.0㎡ (38.1평)
공용면적 -127.2㎡ (38.5평)
토지면적(대지권) - 31.4㎡ / 전체 4,810.0㎡ 중 9.5평

감정 내역
토지 감정가 -  840,000,000원 (평당 약 8.8천만 원, 50%)
건물 감정가 -  840,000,000원 (평당 약 2.2천만 원, 50%)
합계 감정가 -  1,680,000,000원

위치 및 주변 환경
▶ 갈산전철역(인천도시철도 1호선) 도보 근거리
▶ 주위에 공장, 지식산업센터, 공동주택, 일반주택, 근린시설 혼재
▶ 차량 출입 가능 / 버스·지하철역 인근
▶ 대체로 세장형 토지로 인접 도로 및 동측 도로 접함

임차인(사업자)	면적	보증금	월세	점유기간
***(사업자)	39.60㎡	10,000,000원	2,000,000원	2023.04.01~2025.04.01
******(사업자)	19.50㎡	5,000,000원	1,000,000원	2023.12.01~2024.12.01
****(사업자)	30.00㎡		100,000원	2024.03.12~2025.03.11

임차인 분석 포인트:
▶ 세 임차인 모두 사업자 임차로, 「상가건물 임대차보호법」 적용 대상 여부 확인이 필요합니다.
▶ 각 임차인의 점유기간이 이미 만료되었거나 만료 예정 상태로, 명도 협의 가능성이 상대적으로 높습니다.
▶ 보증금 합계 1,500만 원은 낙찰가 대비 매우 소액이므로 인수 부담이 크지 않습니다.
▶ 다만, 임차인별 대항력(확정일자·사업자등록 여부) 확인이 반드시 필요합니다.

4. 등기 분석
소유권 변동 이력
최초 소유권보존 우리자산신탁㈜ (2021.06.01) — 신탁 원부 제2021-19531호
소유권이전 (2번) 공유자 ******9 각 2분의 1 (2021.07.27, 신탁재산 귀속)
소유권이전 (3번) *** (2021.08.18, 매매) — 현재 소유자
임의경매개시결정 (4번) 채권자 신한은행 (2024.12.05, 인천지방법원)

근저당 현황 (을구)
근저당 설정일 -2021년 8월 18일
근저당권자- 주식회사 신한은행 (부평기업금융센터)
채무자 -서**
채권최고액 -1,800,000,000원
청구액 -1,579,973,119원
채권총액- 1,800,000,000원

등기 분석 포인트:
▶ 선순위 근저당(신한은행, 채권최고액 18억)이 경매 개시 이전에 설정되어 있으며, 낙찰자는 이 근저당을 소멸시키고 매수 가능합니다.
▶ 임차인 보증금보다 근저당이 선순위이므로, 임차인의 보증금은 경매 배당에서 후순위 처리됩니다.
▶ 임의경매 신청: 신한은행 여신관리부 (2024.12.05) — 채무자의 대출 미상환이 경매 원인
▶ 별도 가압류, 압류, 예고등기 등 추가 권리관계 없음 — 권리 구조가 비교적 단순

5. 매각 진행 일정
1차 매각 (진행 중) 2026년 6월 2일 — 최저가 1,680,000,000원 (100%)
2차 예정 2026년 7월 7일 — 1,176,000,000원 (-30%)
3차 예정 2026년 8월 6일 — 823,200,000원 (-30%)
4차 예정 2026년 9월 9일 — 576,240,000원 (-30%)
※ 유찰 시 매 회차마다 30% 감액되어 진행됩니다. 4차까지 유찰될 경우 최저가가 감정가의 약 34% 수준으로 낮아집니다.

6. 투자 포인트 & 유의사항
긍정적 요인
▶ 부평테크노파크엠2는 2021년 준공된 비교적 신축 지식산업센터로 시설 노후화 우려가 낮습니다.
▶ 갈산역 인근 입지로 대중교통 접근성이 우수하며, 인천·부평 산업단지 수요를 흡수할 수 있습니다.
▶ 1층 상가(109호)로 유동인구 접근성이 높아 임대 수요가 지속될 가능성이 있습니다.
▶ 권리 구조가 단순하여 선순위 근저당 외 복잡한 권리 인수 위험이 낮습니다.

유의사항 및 리스크
▶ 1차 경매 최저가가 감정가의 100%로 설정되어 있어 즉시 낙찰 시 시세 대비 할인 폭이 없습니다. 2~3차 유찰을 기다리는 전략도 고려해볼 수 있습니다.
▶ 임차인 명도 시 실제 점유자와의 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
▶ 지식산업센터 상가는 입주 요건(업종 제한)이 일반 상가와 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
▶ 청구액(약 15억 8천만 원)이 감정가와 근접하므로, 배당 후 남은 금액 여부를 사전에 검토해야 합니다.

7. 결론 및 요약
인천 부평 부평테크노파크엠2 1층 109호(2024타경16020)는 신축 지식산업센터 상가로 입지와 시설 면에서 경쟁력을 갖춘 물건입니다. 다만, 1차 최저가가 감정가의 100%로 할인 없이 진행되는 만큼, 시장 시세 및 임대 수익률을 정밀하게 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
2~3차 유찰 시 최저가가 크게 낮아질 수 있으므로, 유찰 추이를 관찰하며 적정 입찰가를 산정하는 전략이 유효합니다. 또한 토지거래허가구역 해당 여부와 임차인 대항력, 명도 협의 가능성을 사전에 충분히 파악하시기 바랍니다.

※ 본 글은 공개된 경매 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 글입니다. 실제 입찰 전 법원 현장조사, 전문가 상담, 등기부 열람 등을 통해 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
서왕부동산 | 지식산업센터 전문 | ☎ 1551-7883