부평테크노파크M2 107호 (인천11계2025타경50.9918) 경매 분석
경매물건 개요
인천 부평구 청천동에 위치한 부평테크노파크M2 지식산업센터 1층 107호가 현재 법원 경매로 나와 있습니다. 2차 유찰로 최저가가 감정가 대비 49%까지 하락한 상태이며, 3차 매각기일은 2026년 6월 23일입니다.
지식산업센터(아파트형 공장) 경매는 일반 아파트와 달리 권리관계와 임대차 구조 파악이 더욱 중요합니다. 이 글에서는 등기사항전부증명서와 경매 기록을 바탕으로 완전한 권리분석을 제공합니다.
1. 물건 기본 정보
| 사건번호 | 인천11계 2025 타경 509918 | 감정가 | 1,236,000,000원 (감정일: 2025.07.01) |
| 소재지 | 부평구 청천동 424-9 부평테크노파크M2 제1층 제107호 | 3차 최저가 | 605,640,000원 (감정가의 49%) |
| 도로명주소 | 부평구 평천로255번길 13 | 입찰보증금 | 60,564,000원 (최저가의 10%) |
| 용도 | 아파트형공장(상가) – 지식산업센터 | 매각기일 | 2026.06.23(화) 10:00 |
| 건물면적 | 88.2㎡ (약 26.7평) | 전용 88.2㎡ / 공용 89.1㎡ | 청구액 | 999,530,876원 |
| 토지면적 | 22.0㎡ (약 6.6평) / 대지권 4,810분의 21.979 | 배당종기일 | 2025.09.15 |
| 경매구분 | 임의경매 (채권자: 인천축산업협동조합) |
2. 경매 진행 현황
본 물건은 2026년 4월 14일 1차 입찰 이후 2회 연속 유찰되어 현재 3차 진행 중입니다.
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 결과 |
| 1차 | 2026.04.14 | 1,236,000,000 | 100% | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.15 | 865,200,000원 | 70% | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.23 | 605,640,000원 | 49% | 진행중 |
| 4차(예정) | 2026.07.23 | 423,948,000원 | 34% | 예정 |
현재 3차 진행 중 – 최저가 605,640,000원 (감정가의 49%)
4차로 넘어갈 경우 최저가는 약 4억 2천만 원대까지 하락할 수 있으나, 그만큼 입찰 경쟁도 치열해질 수 있습니다.
3. 건물 및 위치 현황
■ 건물 기본 사항
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 층수 | 지하1층~지상14층 공장(지식산업센터) |
| 준공 승인 | 2021.05.26 / 보존: 2021.06.01 |
| 해당호실 | 제1층 제107호 | 88.2㎡ |
| 1층 전체면적 | 2,410.87㎡ |
■ 위치 및 교통
• 인천지하철 1호선 갈산역 서측 인근 위치
• 주위 지식산업센터·공장 밀집지역
• 차량 진출입 가능, 제반교통사정 양호
• 주위노선버스(정)·인천지하철1호선 갈산역 소재
• 세장형 동고평탄지, 남측25m·동측10m 포장도로 각각 접함
4. 권리분석 (핵심)
■ 말소기준권리 판단
말소기준권리: 근저당권 (2021.08.27 설정, 인천축산업협동조합, 채권최고액 1,176,000,000원)
등기사항전부증명서(을구 1번)에 따르면, 근저당권 설정일은 2021년 8월 27일입니다. 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
■ 등기 권리관계 전체
순위 등기목적 접수/권리자 주요 내용
1 근저당권설정 2021.08.27 인천축협 채권최고액 1,176,000,000원 (말소기준권리 ✓)
2 가압류 2025.02.24 신용보증기금 청구금액 170,000,000원
3 압류 2025.03.10 의정부세무서장 국세 체납
4 압류 2025.06.02 고양세무서장 국세 체납
5 임의경매개시결정 2025.06.13 인천지방법원 채권자: 인천축산협동조합
6 압류 2025.07.28 양주시 지방세 체납
■ 말소·인수 분석
말소기준권리(2021.08.27 근저당) 이후 설정된 모든 권리는 낙찰로 소멸됩니다.
• 근저당권 (2021.08.27) → 낙찰로 말소 ✓
• 가압류 신용보증기금 (2025.02.24) → 말소기준 후 → 소멸 ✓
• 압류 의정부세무서장 (2025.03.10) → 소멸 ✓
• 압류 고양세무서장 (2025.06.02) → 소멸 ✓
• 임의경매개시결정 (2025.06.13) → 소멸 ✓
• 압류 양주시 (2025.07.28) → 소멸 ✓
권리분석 결론: 낙찰 후 인수할 권리 없음. 낙찰자는 깨끗하게 소유권 취득 가능
5. 임차인 분석
임차인 현황 주의: 현장조사 결과 점유 및 임대차 관계 확인 불가
법원 현황조사서에 따르면, 현황조사 당시 폐문 부재로 이해관계인을 만날 수 없어 점유 및 임대차 관계를 확인하지 못했습니다.
상가건물 임대차 현황서 등 열람 결과도 별도확인이 필요하며, 임차인 권리신고방법 등이 기재된 '안내문'을 끼워 놓았습니다.
■ 투자자 주의사항
• 입찰 전 현장방문으로 실제 점유자 확인 필수
• 1층 상가(아파트형 공장 하층부)는 일반 상가 임대차보호법 적용 가능
• 대항력 있는 임차인 존재 가능성 → 전입세대 열람 및 사업자등록 확인 필요
• 본건 주소지 전입세대 전임세대확인서, 외국인체류확인서 확인 권고
• 상가건물임대차보호법상 우선변제권 해당 여부 확인 (환산보증금 기준: 인천 6억5천만 원 이하)
6. 투자 포인트 & 리스크
■ 긍정적 요소
• 감정가 대비 49% – 시세 대비 현저히 낮은 진입가격
• 부평테크노파크M2: 2021년 준공 신축급 지식산업센터
• 인천지하철 1호선 갈산역 인근 우수한 교통접근성
• 1층 상업공간 – 임대수요 및 유동성 상대적으로 높음
• 등기상 낙찰 후 인수권리 없음 – 깨끗한 권리구조
■ 리스크 요소
• 임차인 현황 미확인 – 명도 비용·기간 불확실
• 국세·지방세 다수 체납(압류 3건) – 경매 후 조세우선권 검토 필요
• 1층 상가 공실 가능성 및 지식산업센터 시장 경쟁 심화
• 잔금납부 후 명도소송 발생 시 추가 비용 및 시간 소요
반드시 입찰 전 현장방문, 임차인 확인, 관리비 미납 여부 확인하세요
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 3차 유찰되면 4차에 입찰하는 게 나을까요?
A. 가격은 더 낮아지지만 경쟁자가 늘어납니다. 임차인 리스크가 크다면 4차보다 3차에서 적정가로 입찰하는 전략도 유효합니다.
Q. 세무서 압류가 많은데 낙찰 후 조세채권을 내가 떠안나요?
A. 경매절차에서 조세채권은 배당순위에 따라 배당받습니다. 낙찰자가 직접 부담하지 않으나, 국세 당해세의 경우 배당표 상 우선순위가 높아 근저당보다 앞설 수 있습니다. 전문가와 반드시 확인하세요.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 3차 최저가의 10%인 60,564,000원입니다. 낙찰 시 잔금에 포함되고, 미낙찰 시 전액 반환됩니다.
Q. 지식산업센터 1층 상가는 일반인도 입찰 가능한가요?
A. 지식산업센터 지원시설(상가)은 업종 제한 없이 일반인도 입찰·취득 가능합니다. 단, 취득세·부가세 등 세금 구조를 사전에 확인하세요.
마무리
부평테크노파크M2 107호는 2차 유찰로 감정가의 절반 가격에 진입할 수 있는 기회입니다. 등기상 권리구조는 비교적 깔끔하지만, 임차인 현황 미확인이 최대 리스크입니다.
입찰 전 반드시 현장방문과 전문가 권리분석을 통해 정확한 명도 계획을 세우시기 바랍니다.
서왕부동산 ☎ 1551-7883 | 인천 부평구 청천동 지식산업센터
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