지식산업센터 공실 위기, 입주 업종 확대 ,용도전환, 공간가치전환

지식산업센터 공실 위기,  입주 업종 확대, 용도전환,공간가치전화에서 답을 찾다

지식산업센터 '황금알을 낳는 거위'는 지금 어디 있나?

불과 3~4년 전만 해도 지식산업센터(이하 지산)는

부동산 투자자들 사이에서 '황금알을 낳는 거위'로 불렸습니다.

오피스텔보다 낮은 취득세, 업무용 대출의 용이성,

임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있다는 점에서 수많은 투자자가 몰렸죠.

 

그러나 2026년 현재, 상황은 완전히 달라졌습니다.

전국 지식산업센터의 공실률이 평균 55%에 달한다는 분석이 나오고 있으며,

일부 지역에서는 공실률이 90%를 넘는 건물도 등장했습니다.

2017년 연말 전국 350여 동이었던 지산이 2022년 말 1,180여 동으로 3배 이상 폭증했고,

2026년 말에는 1,600여 동에 이를 전망입니다.

공급이 수요를 압도하면서 시장 전체가 흔들리고 있는 것입니다.

하지만 위기 속에도 기회는 있습니다.

정부와 지자체가 공실 해소를 위해 파격적인 규제 완화 카드를 꺼내들고 있기 때문입니다.

 

1. 입주 업종 확대 — 더 넓은 수요층을 공략하라

▶ 무슨 일이 벌어지고 있나?

기존에는 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종이 제조업·지식기반산업·정보통신산업으로

사실상 고정되어 있었습니다.

그런데 정부가 산업집적활성화법을 개정하여,

도박업·주택공급업 등 일부를 제외한 대부분의 업종에 문을 열었습니다.

이미 시행에 들어간 이 조치로 광고대행업, 콜센터·텔레마케팅,

보안시스템 서비스업, 사업시설 유지관리 서비스업 등 기존에는

입주 불가였던 업종들이 지산에 들어올 수 있게 됐습니다.

지자체 차원의 움직임도 활발합니다.

고양특례시는 전국 최초로 2024년 5월 업종 규제를 완화한 데 이어 2025년 2월 2차 확대,

2026년 초 3차 확대까지 단행하며 공실이 심했던

덕은·향동지구의 입주율을 끌어올리는 데 성공했습니다.

 

▶ 실전 대응 포인트

✔    해당 건물이 위치한 지자체의 최신 허용 업종 목록을 반드시 확인하세요.

같은 시(市) 안에서도 산업단지 내외 여부에 따라 허용 범위가 다릅니다.

✔    기존 IT·제조업 중심의 임차인 홍보에서 벗어나,

법무·세무 사무소, 광고·마케팅 회사, 미디어 제작사 등

새로운 업종 대상 마케팅으로 전환하는 것이 핵심입니다.

✔    다만, 현장에서는 '업종 확대 후에도 임대 문의가 늘지 않았다'는 반응도 있습니다.

업종 규제 완화 자체가 만능 해법은 아닙니다.

임대료 수준, 접근성, 관리 환경 등 복합적인 조건이 함께 개선돼야 효과를 냅니다.

 2.용도 전환

 빈 사무실을 주거 공간으로

▶ 무슨 일이 벌어지고 있나?

2026년 지산 시장의 가장 큰 정책 변화는

공실 지산의 기숙사는 주거 전환 허용입니다.

국토교통부는 올해 3분기 중 공공주택특별법 시행령을 개정하여

LH가 지식산업센터를 매입한 후 주거용으로 전환할 수 있도록 할 계획입니다.

 

기존에는 오피스텔 같은 업무시설만 매입 대상이었지만,

건축법상 '공장'으로 분류된 지산도 포함하는 방향입니다.

특히 주목할 점은 준공 전 지산도 해당 지자체의

설립 취소 허가를 받으면 LH가 매입해 임대주택으로 공급할 수 있다는 것입니다.

동(棟) 단위 매입이 원칙이지만, 한 층 전체가 비어있는

경우 층별 매입도 가능하도록 탄력적으로 운영될 예정입니다.

✔    역세권이나 교통 접근성이 좋은 위치의 공실 호실은

용도 전환 가능성을 적극 검토해 보세요.

도심 내 주거 공급 부족 문제와 맞닿아 있어

정책 지원이 지속될 가능성이 높습니다.

✔    다만 LH 매입만으로는 전체 공실 문제를 해결하기엔

역부족이라는 지적도 있습니다.

민간 사업자의 참여를 유도하기 위한

리모델링 비용 조달 관련 금융 규제 완화도 함께 논의 중이니,

관련 정책 변화를 예의주시해야 합니다.

✔    착공 전 지산 용지를 주거용으로 전환하는 방안도

연구기관 차원에서 검토 중입니다.

이 방향이 구체화되면 PF(프로젝트 파이낸싱) 구조 자체가 바뀔 수 있어

투자자·시행사 모두 주목해야 할 사안입니다.

 

3공간 가치 업그레이드 

'공간'이 아닌 '업무 환경'을 팔아라

▶ 왜 이게 중요한가?

공급 과잉 시장에서 임차인은 더 이상 단순히 '사무실'을 구하지 않습니다. 같

은 가격이라면 더 나은 업무 환경, 더 낮은 실질 고정비, 더 편리한 공용 서비스를 원합니다.

이 점에서 차별화된 관리·운영 전략이 공실률을 낮추는 직접적인 무기가 됩니다.

▶ 실전 대응 포인트

✔    공유 회의실, 유튜브·영상 촬영 스튜디오, 공용 창고 시스템 등

부가 인프라를 구축하면 임차인의 고정 비용을 줄여줄 수 있습니다.

이것이 임대 계약의 결정적 유인이 됩니다.

✔    관리비 절감도 큰 경쟁력입니다.

스마트 빌딩 관리 시스템 도입으로 에너지 비용을 10~20% 줄이는 것만으로도

임차인 입장에서 상당한 매력 포인트가 됩니다.

✔    미화·보안·주차 등 기본 관리 수준을 경쟁 건물 이상으로 끌어올리는 것은 기본입니다.

여기에 입주 기업 간 네트워킹 행사,

비즈니스 매칭 등 소프트 서비스를 더하면 커뮤니티 중심의 차별화된 공간으로 자리매김할 수 있습니다.

 

 위기를 기회로 바꾸는 건 '정보'와 '속도'입니다

지식산업센터의 공실 문제는 단기간에 해소되기 어렵습니다.

공급 과잉 구조가 근본 원인이기 때문입니다.

하지만 그 안에서도 입주율을 높이고 자산 가치를 방어하는 건물과

그렇지 못한 건물의 격차는 점점 벌어지고 있습니다.

업종 확대 정책을 발 빠르게 활용하고,

용도 전환 정책의 수혜 가능성을 타진하며,

임차인이 원하는 업무 환경을 갖추는 것 —

이 세 가지가 2026년 지산 시장에서 살아남는 핵심 전략입니다.

부동산은 결국 '사람'이 쓰는 공간입니다.

사용자의 필요를 먼저 읽어내는 사람이 위기 속에서도 기회를 잡습니다.

✉ 서왕부동산 | BMSKOREA건물종합관리

  ☎ 1551-7883